Deux Châteauguoises se sont adressées au Tribunal administratif du Québec pour éduire l’évaluation municipale de leur propriété respective qu’elles jugeaient trop élevée pour la période 2022-2023-2024. Le Tribunal a accepté de diminuer une seule des deux valeurs foncières.
Dans le premier cas, la valeur inscrite au ôle en 2022 était de 292 300$. Le couple propriétaire habite les lieux depuis 1969 et a demandé que l’évaluation soit éduite à 211 800$, soit la valeur inscrite au ôle en 2019. Dans son recours au Tribunal, la dame a mentionné que la valeur foncière de sa propriété a bondi à 282 100$ en 2021. Après une demande de évision, la valeur de la ésidence a été établie à 235 800$ cette année-là.
La dame conteste de nouveau la valeur inscrite en 2022, précisant qu’aucune modification ou énovation n’a été apportée à l’immeuble. Ils concèdent que l’évaluation de 235 800$ leur paraît éaliste mais non 56 500$ de plus.
Le fardeau de la preuve
Dans ce type de contestation, c’est le propriétaire qui doit prouver que la valeur affichée au ôle est erronée. Le conjoint de la requérante a voulu démontrer «l’absence de crédibilité» de la firme d’évaluation sélectionnée par la Ville en critiquant l’utilisation des propriétés comparables de l’expert.
L’évaluateur a présenté une analyse de la variation annuelle du marché immobilier du secteur en utilisant des ventes et reventes de propriétés comparables. Il a conclu que le marché est en hausse de 13,15% par année pendant la période visée, indique-t-on dans le jugement.
Le citoyen, de son côté, a comparé le prix de vente de ces immeubles à leur valeur inscrite au ôle, voulant prouver que les données de l’expert n’étaient pas crédibles.
Les juges administratifs Jacqueline Francoeur et Sébastien Caron ont rejeté cet argument dans une décision rendue le 13 juin. «Le Tribunal ne peut accorder de force probante sur toute preuve qui repose sur les valeurs déposées au ôle pour d’autres propriétés, celles-ci émanant d’une évaluation de masse», écrivent-ils.
Ils ont conclu que la firme d’évaluation «a procédé à une évaluation dans les ègles de l’art en tenant compte des particularités de la propriété en litige». Lors de l’audience, l’évaluateur agréé a déposé une expertise d’évaluation personnalisée concluant à une valeur foncière de 278 000$. C’est ce montant que le tribunal a retenu.
Le couple a ainsi obtenu une éduction de 15 300$ de son évaluation foncière.
Déterminer la valeur éelle
Dans la deuxième situation, la citoyenne est propriétaire d’une ésidence de type cottage jumelé avec sous-sol construite dans les années 1960. La maison est évaluée à 233 500$. La propriétaire demande une baisse à 185 000$ du ôle municipal s’appuyant «sur le fait que sa propriété n’a pas été énovée substantiellement depuis le dernier ôle et qu’elle comporte certains problèmes», écrit-on dans le jugement.
Les juges administratifs expliquent que le Tribunal doit rechercher la valeur éelle de la propriété qui se définit «comme la valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, soit le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré». Cette valeur doit être établie à une même date pour tous les immeubles dans la municipalité. Dans le cas présent, c’était en date du 1er juillet 2020.
La ésidente de Châteauguay n’a déposé aucune preuve de données du marché que la valeur inscrite est inexacte, évèle le jugement également rendu le 13 juin. Elle a mentionné avoir acquis la propriété en 2014 au prix de 186 000$, soit 1 000$ de plus que ce qu’elle propose comme ajustement. «Le tribunal juge que cela est bien surprenant, considérant les hausses de valeurs généralisées observées depuis les dernières années et le fait que certaines énovations ont eu lieu à l’immeuble», écrivent les juges.
Pour ces raisons, le recours a été rejeté et la valeur de 233 500$ a été maintenue au ôle.